Heute wird die Grundsteuer noch auf Basis der Einheitswerte erhoben. Somit beruhen die Einheitswerte noch auf völlig veralteten Wertverhältnissen. Das Bundesverfassungsgericht hat am 10. April 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für grundgesetzwidrig erklärt. Von der Bundesregierung wurde in der Folge die Reformierung der Grundsteuer beschlossen. Ab dem Jahr 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Wertmaßstäbe erhoben. Immobilieneigentümer:innen werden aber schon deutlich früher handeln müssen.

Im Rahmen einer Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022 wird für jeglichen Grundbesitz in Deutschland eine Steuererklärung eingereicht werden müssen, um den neuen Grundsteuerwert bestimmen zu können. Zu diesem Zweck wird die Finanzverwaltung ab dem kommenden Jahr alle Eigentümer von Grundbesitz auffordern, ab dem 1. Juli 2022 eine Erklärung in elektronischer Form abzugeben.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Bundesländer können das Berechnungsmodell selbst bestimmen oder sich eines vom Bundesfinanzministerium entwickelten Modells bedienen. Die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen und Hessen nutzen das Flächen-Lage-Modell mit den wesentlichen Faktoren Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Lage der Immobilie. Baden-Württemberg und Bayern verwenden das Flächenmodell/Bodenwertmodell mit den Faktoren Grundstücksfläche, Nutzungsart sowie Bodenrichtwert oder Gebäudefläche.

Alle anderen Bundesländer verwenden das Bundesmodell, Saarland und Sachsen allerdings mit Abweichungen. Beim Bundesmodell sind die wesentlichen Faktoren Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr, Bodenrichtwert sowie statistische Nettokaltmiete. Die Pflicht zur Einreichung der Steuererklärung bleibt in allen Fällen gleich.

Was gilt bei Eigentumswohnungen?

Für Wohnimmobilien, die in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sind, ist für jede Eigentumswohnung eine eigene Erklärung abzugeben. Dies gilt auch, wenn einer einzelnen Person, einer Gemeinschaft oder einer Gesellschaft mehrere Wohnungen in einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus gehören. Es dürfen also nicht mehrere Wohnungen in einer Erklärung zusammengefasst werden.

Welche Daten werden benötigt?

In einer Erklärung sind neben allgemeinen persönlichen Daten (Kontaktdaten) verschiedene grundstücksbezogene Angaben zu machen, u. a. zur Lage, zum Gebäudetyp, zu Flächen und zum Alter der Immobilie. Relevant für die Fläche bei Eigentumswohnungen ist der Miteigentumsanteil an einem gemeinschaftlichen Eigentum gemäß Teilungserklärung. Nicht zur Wohnfläche zählen insbesondere Zubehörräume sowie Gemeinschaftsflächen.

Bei den berechnungsbezogenen Angaben wird es dann kompliziert: Die Angabe des Bodenrichtwerts für die Immobilie ist zum Beispiel aus Portalen wie BORIS zu übernehmen, wenn sie nicht anderweitig bekannt ist. Auch die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete ist externen Quellen zu entnehmen. Die größte Hürde, der Erklärungspflicht nachzukommen, wird neben den anzugebenden Daten vor allem in der Form der Einreichung beim Finanzamt bestehen. Sie setzt voraus, dass jeder Erklärungspflichtige die Möglichkeit hat, elektronisch mit dem Finanzamt zu kommunizieren.

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Weitere Informationen

Der Steuerberater hilft bei der Erklärung

Bei der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte im Rahmen einer Hauptfeststellung nach § 228 Abs. 1 BewG ist zu empfehlen, dass sich die Steuerpflichtigen an eine Steuerberatung wenden. Die Steuerberatungsgesellschaften bereiten sich schon intensiv auf die Grundsteuer vor und können den Eigentümer:innen die lästige Pflicht der Erklärung weitestgehend abnehmen.

Die Steuerberatung kann folgende Aufgaben übernehmen:

  1. Erstellung der Erklärung

Die Steuerberatung muss Daten aus verschiedenen Quellen ggf. manuell in eine Feststellungserklärung übertragen und auf Vollständigkeit prüfen. Dabei kann es sich um Daten aus Papierbescheiden, kanzleiinternen Programmen, Verträgen, externen Datenbanken wie BORIS-D oder auch um von Ämtern bereitgestellte Daten handeln.

  1. Freigabe und Übermittlung

Nach aktuellem Stand können ab dem 1. Juli 2022 die Feststellungserklärungen an die Finanzverwaltungen übermittelt werden. Je nach Bundesland kann es zu unterschiedlichen Übermittlungsfristen kommen. Manche Bundesländer haben bereits angekündigt, dass die Feststellungserklärungen bis spätestens 31. Oktober 2022 eingereicht werden müssen. Für große Mandate mit vielen Grundstücken kann es für die Mandantinnen und Mandanten zeitaufwändig werden, jede Feststellungserklärung vor der Abgabe zu sichten und freizugeben.

  1. Eingang und Prüfung des Bescheids

Die Steuerberatung muss Einspruchsfristen im Blick behalten. Da voraussichtlich eine Vielzahl an Feststellungserklärungen auf die Kanzlei zukommt, muss die Fristenüberwachung gut organisiert sein und sollte möglichst automatisiert ablaufen.